Kentsel Dönüşüm

Kentsel Dönüşümde Kim Ne Yapar?

Kentsel dönüşüm; yalnızca bir yapının yenilenmesinden ibaret değildir. Maliklerin, yüklenici firmanın, teknik ekiplerin ve ilgili kurumların farklı sorumluluklar üstlendiği kapsamlı bir süreçtir.

Başarılı bir dönüşüm için bu tarafların görevlerinin net olması ve sürecin doğru şekilde koordine edilmesi önem taşır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Yapının Durumu, Teknik İncelemeyle Belirlenir

Bir yapının riskli olup olmadığı yalnızca binanın yaşına, görünümüne veya gözle yapılan bir değerlendirmeye göre belirlenemez. Riskli yapı tespiti, mevzuatta belirtilen usul ve esaslar doğrultusunda yetkilendirilmiş ve lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir.

Süreç, yapının mevcut durumunun incelenmesiyle başlar ve hazırlanan teknik raporun ilgili idari birimler tarafından değerlendirilmesiyle devam eder.

1. Yetkili Kuruluşa Başvuru

   Yapı maliki veya kanuni temsilcisi, riskli yapı tespiti için yetkilendirilmiş ve lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurabilir. Başvuru için tüm maliklerin birlikte hareket etmesi zorunlu değildir.

   Başvuru kapsamında gerekli bilgi ve belgeler hazırlanarak tespit süreci başlatılır.

2. Teknik İnceleme

   Lisanslı kuruluş tarafından yapının mevcut durumu teknik olarak incelenir.

   Yapının taşıyıcı sistemi, kullanılan malzemeler ve mevcut yapısal özellikleri değerlendirilir; gerekli ölçüm, inceleme ve numune alma çalışmaları gerçekleştirilerek teknik veriler toplanır.

   Elde edilen veriler, mevzuatta belirtilen teknik esaslar doğrultusunda değerlendirilir.

3. Riskli Yapı Tespit Raporunun Hazırlanması

   Teknik incelemeler sonucunda riskli yapı tespit raporu hazırlanır ve ilgili idari süreç kapsamında değerlendirmeye sunulur.

   Raporun mevzuata ve teknik esaslara uygunluğu ilgili birimler tarafından incelenir.

4. Sonuç ve İtiraz Süreci

   Yapının riskli olmadığı sonucuna ulaşılması halinde riskli yapı tespiti süreci bu yönde sonuçlanır.

   Yapının riskli olduğunun belirlenmesi halinde ise mevzuat kapsamında gerekli bildirimler yapılır ve yapı maliklerinin yasal hakları doğrultusunda itiraz süreci işletilebilir.

   Riskli yapı tespitine karşı yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye itiraz etme hakkı bulunmaktadır.

Malik Kararı ve Uzlaşma Süreci

Sağlıklı Karar, Açık Bilgiyle Başlar

Kentsel dönüşümde alınan kararların sağlıklı olabilmesi için tüm maliklerin aynı bilgiye ulaşması ve projenin koşullarını açıkça değerlendirebilmesi gerekir.

Projenin teknik özelliklerinden bağımsız bölüm paylaşımına, mali koşullardan teslim süresine kadar tüm önemli başlıkların anlaşılır ve mümkün olduğunca yazılı şekilde ortaya konulması, uzlaşma sürecinin daha sağlıklı ilerlemesine yardımcı olur.

Malikler Karar Vermeden Önce Neleri Değerlendirmeli?

Bir dönüşüm teklifinde yalnızca yeni binanın nasıl görüneceğine değil, projenin tüm koşullarına birlikte bakılmalıdır.

Karar Çoğunluğu Nasıl Değerlendirilir?

Kentsel dönüşüm kapsamında karar alma usulleri; yapının hukuki durumu, uygulamanın niteliği ve ilgili mevzuata göre değişebilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı uygulamalarında, karar alma süreçlerinde maliklerin hisseleri oranındaki çoğunluğu esas alınır. Güncel uygulama yönetmeliğinde belirli uygulamalar bakımından hisseleri oranında salt çoğunluk esasına ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu nedenle yalnızca “kaç malik kabul etti?” sorusuna bakmak yeterli değildir. Tapudaki arsa payları ve projenin tabi olduğu hukuki süreç birlikte değerlendirilmelidir.

Karara katılmayan maliklere ilişkin bildirim, süreler ve devamındaki işlemler de mevzuatta öngörülen usullere göre yürütülür. Bu aşamada teklifin ve kararın hukuki sonuçlarının uzmanlar tarafından değerlendirilmesi önem taşır.

Şeffaflık, Uzlaşmanın Temelidir

Kentsel dönüşümde uzlaşma yalnızca çoğunluğun sağlanmasından ibaret değildir.

Maliklerin neye karar verdiklerini, hangi koşulları kabul ettiklerini ve sürecin bundan sonra nasıl ilerleyeceğini açıkça bilmeleri gerekir.

Allak Yapı olarak, proje teklifinden sözleşme aşamasına kadar önemli koşulların açıkça paylaşılmasını ve maliklerin süreci bütün yönleriyle değerlendirebilmesini önemsiyoruz.

Sözleşmede Nelere Dikkat Edilmelidir?

Güven, Açık ve Ayrıntılı Bir Sözleşmeyle Başlar

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, yalnızca hangi bağımsız bölümün teslim edileceğini belirleyen bir belge değildir. Projenin kapsamını, tarafların hak ve yükümlülüklerini, yapım sürecini, mali koşulları ve teslim şartlarını açıkça ortaya koymalıdır.

Sözleşmede yer alan her hükmün anlaşılır olması ve mümkün olduğunca yoruma açık ifadelerden kaçınılması, süreç boyunca tarafların haklarının korunmasına yardımcı olur.

Sözleşmede Açıkça Yer Alması Gereken Temel Konular

1. Bağımsız Bölüm ve Konum

   Yeni bağımsız bölümün numarası, katı, cephesi, konumu ve kullanım amacı açıkça belirtilmelidir.

   Bağımsız bölümün sözleşme ekindeki mimari proje veya ilgili belgelerde net şekilde gösterilmesi önemlidir.

2. Net ve Brüt Alan

   Bağımsız bölümün net ve brüt alanları ayrı ayrı belirtilmelidir.

   Alanların hangi yöntem ve tanımlara göre hesaplandığı da sözleşmede veya teknik eklerinde açıkça gösterilmelidir.

3. Arsa Payı ve Paylaşım

   Yeni projede maliklere verilecek bağımsız bölümlerin paylaşım esasları açıkça ortaya konulmalıdır.

   Mevcut ve yeni bağımsız bölümlerin arsa payları ile varsa paylaşım farklarının nasıl değerlendirileceği sözleşmede anlaşılır biçimde düzenlenmelidir.

4. İnşaat ve Teslim Süresi

   İnşaatın başlangıç koşulları, öngörülen yapım süresi ve teslim tarihi açıkça belirlenmelidir.

   Gecikmeye neden olabilecek durumlar, ek süre koşulları ve gecikme halinde uygulanacak hükümler de ayrıca düzenlenmelidir.

5. Mali Yükümlülükler

   Maliklerden herhangi bir ödeme talep edilecekse;

   • Toplam ödeme tutarı
   • Ödeme tarihleri ve taksitler
   • Fiyat farkı veya maliyet artışlarının nasıl ele alınacağı
   • Varsa ek mali yükümlülükler

   açıkça belirtilmelidir.

6. Teknik Şartname ve Malzeme

   Yeni yapının hangi teknik standartlara göre inşa edileceği ve kullanılacak malzemelerin temel özellikleri teknik şartnamede açıkça tanımlanmalıdır.

   Mümkün olduğunca marka, model, kalite sınıfı veya teknik özellik gibi ölçülebilir kriterlerin belirtilmesi, uygulama sırasında oluşabilecek belirsizlikleri azaltır.

7. Teminat ve Gecikme Hükümleri

   Projenin tamamlanmasına ilişkin öngörülen teminat ve güvenceler ile bunların kapsamı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

   Teslimin gecikmesi halinde uygulanacak hükümler, tarafların hak ve sorumluluklarıyla birlikte belirtilmelidir.

8. Teslim ve İskân

   Anahtar tesliminin hangi şartlarda gerçekleşeceği açıkça tanımlanmalıdır.

   İskân süreci, ortak alanların tamamlanması, eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi, tapu işlemleri, abonelikler ve teslim tutanağı gibi konuların sorumluluklarıyla birlikte belirlenmesi önemlidir.

9. Vekâlet ve Yetki Sınırları

   Kentsel dönüşüm sürecinde verilen vekâletnamelerin kapsamı dikkatle incelenmelidir.

   Hangi işlemler için yetki verildiği, yetkinin sınırları ve gerektiğinde nasıl sona ereceği açıkça anlaşılmalıdır.

İmzalamadan Önce

Sözleşme, teknik şartname, mimari proje, bağımsız bölüm listeleri ve vekâletname gibi belgeler bir bütün olarak değerlendirilmelidir.

Bir belgede yer alan hükmün diğer belgelerle çelişmemesi ve sözleşme eklerinin imzalı şekilde kayıt altına alınması, ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.

Destekler ve Geçici Taşınma Süreci

Dönüşüm Sürecinde Hangi Desteklerden Yararlanılabilir?

Kentsel dönüşüm sürecinde, şartları sağlayan hak sahipleri için farklı finansal ve taşınma destekleri gündeme gelebilir.

Desteklerin kapsamı; yapının hukuki durumu, başvuru sahibinin malik veya kiracı olması, dönüşümün gerçekleştirildiği bölge ve yürürlükteki mevzuat gibi farklı unsurlara göre değişebilir.

Bu nedenle her başvurunun kendi koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekir.

Başvuru Süreci

Desteklerden yararlanabilmek için başvuruların ilgili kurum tarafından belirlenen süre ve usullere uygun şekilde yapılması gerekir.

Başvuru sırasında istenen belgeler ve değerlendirme koşulları, destek türüne ve başvuru sahibinin durumuna göre farklılık gösterebilir.

Bu nedenle güncel başvuru şartlarının ve gerekli belgelerin başvuru öncesinde ilgili kamu kurumlarından teyit edilmesi önemlidir.

İnşaattan Anahtar Teslimine

Yıkımdan Yeni Yaşam Alanınıza

Kentsel dönüşümde yeni yapının ortaya çıkması, yalnızca binanın yükselmesinden ibaret değildir.

Zemin hazırlığından taşıyıcı sisteme, cephe ve tesisatlardan iç mekân uygulamalarına kadar her aşamanın onaylı projeler, teknik şartnameler ve ilgili mevzuata uygun şekilde ilerlemesi gerekir.

Allak Yapı olarak, inşaat sürecini planlı bir iş programı doğrultusunda takip ediyor; yapının tamamlanmasıyla birlikte gerekli kontrollerin ve teslim hazırlıklarının gerçekleştirilmesini sağlıyoruz.

Yeni Binanızın İnşa Süreci

1. Zemin ve Saha Hazırlığı

   Yıkımın tamamlanmasının ardından şantiye alanı hazırlanır.

   Saha temizliği, gerekli zemin çalışmaları ve aplikasyon işlemleri gerçekleştirilir. Şantiye organizasyonu ve iş güvenliği için gerekli hazırlıklar tamamlanarak yapım sürecine geçilir.

2. Temel ve Taşıyıcı Sistem

   Temel imalatları ve yapının taşıyıcı sistemi, onaylı statik projeye uygun şekilde gerçekleştirilir.

   Temel, perde, kolon, kiriş ve döşeme gibi taşıyıcı elemanların imalatları ilgili teknik kontroller kapsamında ilerler.

3. Yapının Yükselmesi

   Taşıyıcı sistemin katlar halinde yükselmesiyle birlikte yapının diğer imalatları da aşamalı olarak ilerler.

   Duvar imalatları, çatı, cephe, elektrik ve mekanik tesisatlar gibi uygulamalar yapım programına uygun şekilde gerçekleştirilir.

4. İç Mekân ve Ortak Alanlar

   Yapının ana imalatlarının tamamlanmasının ardından ince işler ve iç mekân uygulamalarına geçilir.

   Dairelerin iç uygulamaları, ortak alanlar, giriş ve merdivenler, asansör, elektrik ve mekanik sistemler tamamlanır. Projede öngörülen peyzaj ve çevre düzenlemeleri de gerçekleştirilir.

5. Kontroller ve Son Hazırlıklar

   Teslim öncesinde bağımsız bölümler ve ortak kullanım alanları kontrol edilir.

   Tespit edilen eksik ve kusurların giderilmesi, sistemlerin gerekli kontrollerinin yapılması ve teslim için gereken hazırlıkların tamamlanması sağlanır.

6. İskân ve Anahtar Teslimi

   Yapı kullanma iznine ilişkin gerekli işlemler yürütülür.

   Teslim koşulları kapsamında son kontroller tamamlandıktan ve gerekli işlemler gerçekleştirildikten sonra bağımsız bölümler, ilgili belgeleriyle birlikte hak sahiplerine teslim edilir.

Her Aşama Bir Sonraki Adımın Temelidir

Bir yapının kalitesi yalnızca tamamlandığında nasıl göründüğüyle değil, zeminden çatıya kadar her aşamada nasıl inşa edildiğiyle belirlenir.

Allak Yapı olarak, dönüşüm sürecinde planlama, uygulama ve kontrol aşamalarını bir bütün olarak ele alıyor; yeni yaşam alanlarının güvenli, nitelikli ve uzun ömürlü olması için süreci titizlikle yürütüyoruz.

Binanızın dönüşüm sürecini birlikte değerlendirelim.